보금자리론 아쉬운 탈락, 1금융권 주택담보대출 도전기 (feat. 국민은행)

신혼집 마련의 꿈을 안고 대출의 세계에 발을 들인 저희 부부. 처음에는 ‘디딤돌 대출’과 ‘보금자리론’ 같이 조금이라도 이자 부담을 덜 수 있는 정책 대출부터 알아봤어요. 그런데 이게 웬걸, 저희 부부에게는 정책 대출의 문턱이 생각보다 높더라고요. 결국 1금융권의 주택담보대출이라는 현실적인 선택지에 다다르게 되었답니다.

정책 대출 자격 경계선에 아슬아슬하게 걸려있는 분들이라면, 저희의 경험이 조금이나마 도움이 되길 바라며 솔직 담백한 후기를 풀어놓으려 해요.

보금자리론, 소득 기준의 벽 앞에서 좌절하다

저희가 처음부터 눈여겨봤던 건 바로 보금자리론이었어요. 무엇보다 안정적인 금리와 미래를 위한 대환 계획을 세우기 좋다는 점, 그리고 체증식 상환 방식을 선택할 수 있다는 점이 큰 매력으로 다가왔죠. 특히 초기 상환 부담을 줄여주는 체증식 상환은 이제 막 새 보금자리를 꾸리려는 저희에게 정말 희망적이었거든요.

신혼부부 보금자리론, 소득 기준은 얼마일까?

‘보금자리론’은 ‘디딤돌 대출’과는 달리 자산 기준은 까다롭지 않지만, 소득 기준은 명확하게 적용돼요. 신혼부부라면 연 소득 8,500만 원 이하, 우대금리를 받기 위해서는 연 소득 7,000만 원 이하여야 하죠.

문제는 여기서부터 시작됐어요. 작년 남편의 이직으로 인해 저희 부부의 소득을 계산하는 방식이 조금 복잡해진 거예요. 이 부분이 헷갈려서 한국주택금융공사에 몇 번이나 전화를 걸어 상세하게 확인했답니다.

결론부터 말씀드리면, 이직을 한 경우에는 현 직장 기준으로만 소득을 연 환산해서 본다는 점이었어요.

* 근로 소득: 이전 직장의 급여는 반영되지 않고, 현재 직장의 급여를 기준으로 일평균 소득에 365일을 곱해 연 소득을 산출해요.
* 사업 소득: 최근 2개년의 소득금액증명원 상 소득 금액이 반영되고요.

저희 상황은 남편은 작년에 이직했고, 저는 현재 소득이 없고 사업 소득이 있는 상태였어요. 그래서 작년 이직 시점부터 대출 신청일까지의 근로 소득과 사업 소득을 합산해야 했죠.

결과적으로 저희 부부가 보금자리론 자격을 얻지 못한 결정적인 이유는, 남편의 급여 구조 때문이었어요. 성과급이 특정 시기에 집중되는 구조였는데, 대출 신청일 기준으로 연 환산해보니 실제 소득보다 높게 잡혔던 거죠.

아쉬운 몇 만 원 차이로 보금자리론의 문턱을 넘지 못하게 되자, 더 이상 다른 대안을 찾기보다는 현실적인 방법을 모색해야 했어요. 만약 저희처럼 소득 구조가 복잡하신 분이라면, 미리 관련 서류를 꼼꼼히 챙겨보고 한국주택금융공사에도 직접 문의하여 소득 기준을 확실하게 확인하시는 것을 강력히 추천드려요.

1금융권 주택담보대출, 꼼꼼하게 알아보기

정책 대출의 문이 닫히자, 현실적인 선택지는 1금융권 은행과 2금융권(보험사 포함)으로 좁혀졌어요. 그리하여 본격적으로 주택담보대출에 대한 손품과 발품을 시작했죠.

대출 규제 속에서 서민 실수요자 조건 확인

하필 저희가 대출을 알아보던 시기가 대출 규제 관련 기사들이 계속 쏟아져 나올 때라 멘탈이 흔들리기도 했어요. (2024년 4월부터 주담대 가산금리 인상 등 크고 작은 변화들이 있었죠.)

다행히 저희는 생애 최초 주택 구매자가 아니었기에, 규제 지역에서도 LTV 60%까지 대출이 가능한 ‘서민 실수요자 조건’에 충족하는지 먼저 확인해야 했어요.

일반적으로 부부 합산 연 소득 9천만 원 이하, 그리고 (투기지역, 투기과열지구의 경우) 주택 가격 9억 원 이하이며 현재 무주택자인 경우, 규제 지역이라도 완화된 LTV 적용을 받을 수 있어요. 하지만 이 부분은 은행마다 직접 상담을 통해 정확하게 확인하는 것이 중요해요.

은행 상담 전, 꼼꼼한 사전 준비는 필수!

처음에는 남편의 주거래 은행인 우리은행에 문의했는데, 매매 계약서 없이는 심층적인 상담이 어렵다는 답변을 받았어요. 그래서 잠시 방황하던 중, 토스 대출 조회 서비스에서 비교적 괜찮은 금리와 한도를 보여줬던 국민은행으로 향하게 되었죠. (참고로 2금융권인 삼성생명과도 비교해보았는데, 대출 기준은 유사했으나 금리 확정 시점에서 약간의 차이가 있었어요. 요즘처럼 금리 변동이 큰 시기에는 2금융권도 좋은 대안이 될 수 있으니 여러 곳을 비교해보는 것이 좋습니다.)

은행 방문 전, KB스타뱅킹 앱의 채팅 상담을 통해 필요한 서류를 미리 확인하는 것은 필수였어요.

* 필수 서류: 신분증, 주민등록등본, 가족관계증명서, 인감증명서, 인감도장, 등기사항전부증명서, 소득 증빙 서류(근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등), 재직 증빙 서류(재직증명서, 건강보험자격득실확인서 등), 기타 은행에서 요구하는 서류

이렇게 꼼꼼하게 준비한 서류 덕분에 은행 방문 시 불필요한 시간을 줄일 수 있었답니다.

집을 마련하는 과정에서 대출은 정말 복잡하고 어려운 숙제와 같아요. 저희의 경험이 여러분에게 작은 길잡이가 되기를 바라며, 앞으로도 신혼부부의 주택 마련 여정을 계속 기록해나가겠습니다.